流水不腐，由静转动的仓储需求

　　仓储产生于满足需求的时效性。传统仓储通过静态储藏保证生产连续性和避免缺货损失。但下游消费品市场，特别是电商的快速发展对于产业链流动性需求增加，但原本的静态仓储无法满足快速进出库等流动性仓储要求，进而拉动新建流转性仓储需求，而传统仓储面临困境。

　　尾大不掉，静态传统仓储服务渐式微

　　我国传统仓库存量大，以服务工业制造业为主，提供低流转静态仓储，辅以增值服务。随着下游需求由静转动，需求不振，诸多传统仓储服务商微利经营，而仓单质押等增值业务收益风险并存，无法提供稳定收入。同时，转型流通仓储先期投资门槛阻碍传统企业转型。我们以中储股份为例，说明其传统业务式微存必然。

　　破旧立新，动态物流地产黄金十年

　　另一方面，物流地产商准确定位了需求端流转型仓储的快速增长，为其提供了高质量的现代仓储设施，获得稳定高额租金。同时在供给端，借助REITs等融资工具解决了资金瓶颈，使其能够跟上快速发展的高流转制造业、消费品，特别是电商的脚步。我们以普洛斯为例，从其提供高质量仓库满足客户需求，进而获得稳定租金，借助海外REITs加速资金流转跟上其客户拓展速度，再进行拓展的循环中提炼出其四个核心能力:即高速、高杠杆、高门槛与低投入。

　　占地为王，土地储备存未来胜败关键

　　无论哪种业态，仓储对接近重点城市土地的大量需求与土地供给紧张矛盾突出。所以土地来源与获取成为企业除经营模式外的竞争要素。在政府控制大多数土地供给的情况下，自有土地储备与竞标能力成为仓储企业竞争的关键。我们认为中储股份的已有土地加上央企背景将获得竞争优势。

　　亡羊补牢，中储转型为时不晚

　　中储从传统仓储服务转型流转型物流地产及时顺应了市场潮流，公司优势在于其存量土地和拿地优势，加上REITs放开、混合所有制改革的外协，诸多发展条件已经满足。与普洛斯的深度合作大大加强了公司转型的成功率与效率，因此，我们认为目前其发展机会依然光明，给予“推荐”评级。